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城市更新N部曲之"?新城也有城市更新

评评谈谈才是ZHEN · 黄欣伟专_x005f_x005f_x0008_栏 · 2021-10-13 09:47:33

时代在发展,一切皆可皆需要不断优化和更新。

  城市更新不是一次一劳永逸的过程,所以之"所以那么多人愿意挤入这条赛道,并不仅仅因为是城市的增量无多而存量有限,但是有限的存量可以开启循环式的更新。但无关懒政(或者说抛开那些人为负面的因素),回到就事论事探讨业务的范畴。以下,仅就城市更新的客观环境和主观局限来进行手谈。

  01不准大拆大建和新城有无瓜葛?

       8月15日,住房和城乡建设部近日公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。征求意见稿其实可以归纳为“四个控制一个鼓励”:

        1、严控大规模拆除(违法建筑和被鉴定为危房的除外),原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

        2、鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类审慎处置既有建筑。

        3、严控大规模增建。

        4、严控老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

         5、严控大规模搬迁,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

  站在城市更新的立场上,该文件一下子将原有的城市更新讨论全部颠覆,难怪有同行称“城市更新以后不能再称之"为城市更新”,螺蛳壳里做道场之"下,对于习惯了“全拆掉、全开挖、全地下、全区域”的开发商而言,实在有点勉为其难。站在新城建设的立场上,该文件并非与之"毫无相关,其也具有剐蹭式喊话意义——新城总有一天也会成为老城,到时候“古老但是糟粕”的尴尬,会将城市更新置于一个尴尬地位:不能大规模更新,但原有配置早已被时代抛弃,食之"无味不能弃之",又如何?于是,回到了新城建设的本源和初心。

  02不是设计师的错新城为什么也要更新?

        这个问题甫一提出,本能就是设计师的错,或者是设计师的锅!毕竟,新城之"所以叫做新城,是应该用“前瞻性眼光、前瞻性规划、前瞻性运维”来设计,短时间应该和城市更新是无关的。如果有关,与其说是城市更新,不如说是城市纠错,那么当时肯定有错咯?其实非也。固然可以将“前瞻性”三个字作为规划、设计、产业等团队的仁者见仁,但是更应该归结为时代发展得太快,毕竟不能要求设计师成为城市发展的预言师甚至算命先生(就算如此也存在预测偏差或失败的刚性风险)。

  所以,一定程度上说,这种更新是城市建设的再投入,也是时代发展的反光镜。十年以前,谁能预料到垃圾分类?十年以前,谁能预料到快递收发站?十年以前,谁能预料到充电桩?这些仅限于社区内的变化,已让次新房都需要“内部调整”,何况区域乃至城市级别的优化!其实,新城区在整体规划上,能做的也只是“预留”,比如道路比如公共空间,但在时代发展之"前,能直接预知到内容填充,这其实有点勉为其难了。以上海的新城规划比较超前的嘉定新城而言,可以通过规划给区域建设留下一个相对叫好的环境胚胎、可以提前建设人口导入之"后用于满足文化需求的大剧院、可以考虑到从商业硬件到人文软件的配套变迁,但还是有那么多想不到。想不到城市广场已经沦为广场舞了;想不到大家习惯吃外卖,餐厅过剩了;想不到公园不仅有步行需求,还有遛狗需求;想不到公交枢纽已经因为出行方式变化而过剩了。新城留下很多“没想到”导致的空间不够,也留下很多“没想到”导致的空间闲置。这甚至不能怪所有的泛设计团队。

  03都是人的问题,但不是某个人的问题

        追根溯源,新城的城市更新绝非有错就改,还有包括政策突破、决策周期、土地年限等一堆边界制亘。一个政策法规的边界,不是所有的“市场诉求”都可以倒逼政策突破,就像制造业已经不适应上海今天乃至未来的城市发展定位,但大量工业用地意欲变性为商业知易行难,有一个宏观城市管理的问题。就像今天的一些实体商铺,市场逼得它“只剩餐饮一条路”,但的确不能罔顾周边的环境、配套、人行包括配比,把所有的商业都做成餐饮一条街,既不现实也不合理。如果说人为,那么原本流程需要的决策周期也是一个问题,毕竟作为区域乃至城市的管理者,做出任何一条调整性的指令都会面临有利有弊,势必有平衡有取舍!

  可以将上述问题都归结于人的问题,但其实也可以理解。上述问题预期说是人的问题,不如公正地将其归于制度(和法规)问题,固然可以诟病这些静态原则、规定、边界的落伍,但想必它们也是建立在当时背景之"下的统筹考量和折中,今天的“不能突破”自然也内含了“不能突破的道理”。设计师能做的,除了预留空间,若还能有“兼容思维”的考量,已经属于功在当代利在千秋。人无完人,包括知识结构的多面性,本身都是刚性限制。如今比较时髦的韧性城市观点,说到底也需要——因为预见,所以兼容。

  04谁在决定城市更新的周转轮次?

        房地产有一句话:“当一个项目打下第一根桩的时候,已经决定了未来的命运”。那么是否可以这么说:“所有的问题都是设计(或者规划)问题!”可能偏激,但作为一个项目的蓝图绘就者,出于城市发展的专_x005f_x005f_x0008_业对口,其实是主观能动性最接近真相的一个公众。上文所阐述的关于“预留和兼容”命题,其实在今天的新城发展中,可以付诸于行动但基本不可能做到尽善尽美。但,“反正不可能一劳永逸”所以不作为,这本身是不对的。只要城市在发展,包括新城在内的城市部位就将一直更新和优化下去,存量可以反复升级!

  当然,在有限的发展年限里,如何应对社会发展而提升更新的使用寿命,则是不同操盘手的水平之"差。如果时代发展的脚步是不可逆的,那么人的主观能动性就是如何跟随和应对(这种发展),从而做出和时代同方向(同步比较难)的动线,然后预留足够的可变空间,给发展带来的连带效应提供兼容的可能或便利性。特别是在未来“微更新”将成为主流之"下:“新城加微更新,等于几?”在新城的规划和设计阶段,就要引入市场和策划力量,从产业、市场、商业、消费的角度来尽可能预判未来,从而给规划和设计提供方向性的市场依据。温故而知新虽然可能做不到,但给预判和预留佐证蛛丝马迹,一个优秀的市场研究和前策TEAM,是可以做到的。预示可能、预示风险、预示产业和人的化学反应,给规划和设计提供动态佐证。或者说,在规划设计之"初,就按照“哪些是一步成型以后成为保护元素”的,而哪些是“满足目前及未来5-10年使用需求,但可能未来被优化和替代的场景”。在新城的建设之"初,就将整体切分为“未来成为老城和新城”的功能分区。

  今天,能被称为新城的至少是已经建成的新城,所以它从面世之"日起,已经走过了漫长的“出地面周期”,所以新城可以说不新了,也可以说不年轻了。新城和城市更新,不要以大惊小怪的稀罕来打扰正常思维。更新永远在进行,因为没有完美的更新,也没有完美的城市。毕竟,时代在发展,一切皆可皆需要不断优化和更新。


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