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半年市值缩水4000亿 物业公司还好吗?|资本论020期

迈点空间租赁 · 郭德荣 · 2021-09-08 08:59:06

活下去将比活得好更重要。

  近日,54家物业公司陆续发布上半年数据:其中2家营收突破100亿元、全部企业净利润为正;17家在管面积超过1亿平方米、碧桂园服务合约面积超过10亿平方米。

  据迈点研究院统计,目前主板上市物业公司4家、港股上市公司49家、已递表公司26家;其中2000亿港元市值公司1家、100亿港元市值公司仅15家。

  一面是持续扩张,一面是低迷股价,经历高速奔跑后的物业赛道,是止步不前还是砥砺前行,我们将通过其上市情况、企业营收、管理面积及最新市值等进行全面分析。

  上市情况:

  53家物业公司登陆资本市场 26家递表中

  自2014年彩生活挂牌起,7年之"痒的物业版块上市高潮迭起。2014年上市1家、2015-2017年各上市2家、2018年上市6家、2019年上市10家、2020年上市18家,2021年至今上市12家。可以说,近4年的物业市场正处在资本风口浪尖上。

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  从物业上市属性来看,大多数企业均为房企旗下子版块或延伸业务。当前,增量市场已转为存量市场,这使得房企需要转变经营思路;同时,各地推出的稳房价策略,则要求房企提升其产品运营能力。这是外因!

  从内因来看,房企的利润正在被不断挤压,高额成本拿地、建筑原材料上涨、项目问题频出、资金周转风险加大等。这一系列的问题,不仅导致宇宙房企恒大地产等频频降杠杆,更使得诸多地方房企项目开始出现烂尾。

  以酒店、公寓、商办为载体进行存量空间运营,通过物业经营、科教创新、跨界零售等延伸增值服务,房企们开始“饮鸠止渴”。自2014年兴起、2018年高潮来临的“上市风”还能刮多久,每一个已“上岸”的物业公司或多或少会有一些惶恐。

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  里面的想出城,外面的想挤进来。仅2021年前8个月,就有26家物业企业递表,其中不乏二次递表的“选手”。“国家队”代表金茂物业、珠江管理,典型房企俊发七彩服务、祥生活服务,还有跨界的明宇商服以及新势力宝龙房托基金等,资本市场分外热闹。

  随着越来越多不同类型的物业企业加入到市场竞争中,一方面是促活了物业产品和服务的更新迭代,同时也为火爆的市场注入了更多新鲜血液。比如,商业物业的蓬勃发展、校园社区物业的职业化以及园区物业的成熟推进等。

  在迈点研究院首席分析师郭德荣看来,2021年达到历年来的上市峰值只是时间问题,超100家物业公司角逐资本市场不是梦!

  企业营收:2家突破100亿元、3家不足2亿元

  从2021上半年企业营收情况来看,目前物业公司主要由6大梯队组成:第一梯队为100亿元级别,第二梯队为50亿元级别,第三梯队为30亿元级别,第四梯队为10亿元级别,第五梯队为5亿元级别,第六梯队则是5亿元以下。

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  第一梯队由碧桂园服务和万物云双雄组成、两者半年度营收均突破100亿元大关。其中,碧桂园服务半年度营收达到115.60亿元,同比增长84.34%、环比增长23.91%;净利润达到21.13亿元,同比增长60.68%、环比增长54.12%。

  恒大物业下滑至第二梯队,与雅生活服务、绿城服务、龙湖智慧服务和保利物业半年度营收均超过50亿元。其中,恒大物业半年度营收达到78.73亿元,同比增长68.3%;净利润19.35亿元,同比增长68.6%。值得注意的是,恒大物业在前20名上市公司中利润率最高、达到24.58%。

  招商积余、世茂服务、华润万象生活领衔第三梯队,半年度营收均超过40亿元;中海物业、融创服务厚积薄发,半年度营收超过30亿元。其中,华润万象生活净利润达到8.06亿元,利润率超20%;招商积余2019年重组上市后发展稳健,营收同比增长9.11亿元。

  第四梯队由金科服务和旭辉永升服务领衔,半年度营收均超过20亿元;新城悦服务、彩生活、卓越商企服务、建业新生活、远洋服务、佳兆业美好、荣万家、合景悠活、宝龙商业、时代邻里、奥园健康等11家企业半年度营收超过10亿元。

  第五梯队由越秀服务、中奥到家领衔,半年度营收接近10亿元;新大正、特发服务、南都物业、正荣服务、建发物业、金融街物业、滨江服务、银城生活服务、中骏商管、华发物业服务、弘阳服务、第一服务控股等12家企业半年度营收也超过5亿元。

  第六梯队由融信服务、德信服务集团、浦江中国和新希望服务领衔,半年度营收超过4亿元;康桥悦生活、佳源服务、朗诗绿色生活、和泓服务、方圆生活服务、星盛商业、领悦服务集团、祈福生活服务、烨星集团、宋都服务、兴业物联等11家企业仍有增长空间。其中,星盛商业利润率达到32.32%,为已公布半年度营收物业公司中最高。

  管理规模:碧桂园服务合约面积突破12亿平方米

  从管理规模来看,16家上市物业企业在管面积超过1亿平方米,其中2家突破5亿平方米;超过5000万平方米企业达到8家,超过2000万平方米企业达到13家,超过1000万平方米企业为6家,仅5家在管面积少于1000万平方米。

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  从在管面积来看,碧桂园服务和彩生活位列第一纵队,均超过5亿平方米;从合约面积来看,碧桂园服务和恒大物业位列第一纵队,前者12.1亿平方米、后者8.1亿平方米。合约面积超过5亿平方米的还有保利物业的6.22亿、雅生活服务的5.84亿以及彩生活的5.65亿。这5家已公开最新管理规模的上市企业,是实至名归的第一纵队。

  绿城服务、中海物业、招商积余、金科服务、世茂服务、融创服务、合景悠活、旭辉永升服务、新城悦服务、华润万象生活和建业新生活等11家上市企业为第二纵队,其主要特点是合约面积基本都超过2亿平方米,在管面积则均超过1亿平方米。

  第三纵队由时代邻里和佳兆业美好领衔,其合约面积均超过1亿平方米;中奥到家、荣万家、远洋服务、南都物业、正荣服务、第一服务控股等6家上市企业在管面积则超过5000万平方米。

  第四纵队由银城生活服务、奥园健康、佳源服务、卓越商企服务、越秀服务、弘阳服务组成,合约面积均超过5000万平方米;金融街物业、建发物业、和泓服务、宝龙商业、德信服务集团、滨江服务和领悦服务集团补充,在管面积全部超过2000万平方米。

  第五纵队合约面积都小于5000万平方米,在管面积则小于2000万平方米。其中,康桥悦生活、中骏商管、融信服务未来增长潜力较大,其合约面积均超过管理面积两倍有余。

  从物业数量来看,自最少的20余个到最多的近4000个,上市公司的管理规模有200倍的差距;从半年度营收来看,最高115.6亿元、最低1.33亿元,也有接近100倍的差距;从市场估值来看,最高超过2000亿港元、最低仅2.2亿港元,差距则接近1000倍

  最新市值:

  53家公司市值仅8102亿港元 半年打6.75折

  从最新市值来看,物业上市股整体处于下滑态势。2020年度报告陆续公布的2-3月份,统计的42家上市物业公司总市值超过1.2万亿港元,其中3家超过一千亿港元;而今,3月起上市公司数量又增加了9家,其整体市值则仅为8102亿港元,下降了至少三成。

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  千亿港元市值来看,碧桂园服务由2344.75亿港元下滑至2000.97亿港元,仍位列第一;华润万象生活由1081.90亿港元跌至917.57亿港元,小幅下滑;被摆上货架的恒大物业则暴跌超过1000亿港元,最新市值仅583.78亿港元。

  百亿港元市值来看,依旧有13家公司上榜。其中,世茂服务由398.57亿港元上涨至最新的429.77亿港元,是唯一一家市值在增长的百亿公司。2021年上半年,世茂服务营收42.34亿元,达到2020年全年的84.24%;在管面积1.75亿平米,同比增长104.2%。

  50亿港元市值来看,由之"前的7家增长至目前的9家。其中,中骏商管、越秀服务上市不足3月,前者最新市值85.7亿港元、后者62.71亿港元;滨江服务、远洋服务、建发物业相比之"前市值均有提升,其中滨江服务有口皆碑、市场认可度高,建发物业半年度营收和毛利同比增长分别达到47.1%和60.0%。

  30亿港元市值来看,由之"前的6家增长至目前的9家。其中,德信服务集团为新上市企业;星盛商业、荣万家和南都物业3家同比市值微涨,优质商管的价值开始体现。截止2021年6月30日,星盛商业出租率达到94.7%,较2020年底提升了0.4个百分点。

  10亿港元市值来看,由之"前的7家增长至目前的12家。其中,融信服务、康桥悦生活、新希望服务、朗诗绿色生活和领悦服务集团均为今年新上市企业;其他仅和泓服务由15.96亿港元增长至23.86亿港元。总体来看,新上市企业的市值整体偏低。

  10亿以下港元市值企业则由原来的6家增长至8家,仅浦江中国市值有所提升。郭德荣认为,不同规模、不同类型之"间的上市物业企业差距将逐步扩大,市场将出现末尾淘汰现象。“同时,中游企业的生存空间仍在,资本市场将从金字塔结构向橄榄型结构发展”。

  和53家上市公司和26家递表企业不同,两大巨头万物云和龙湖智慧服务相对冷静,均没有上市计划。前者2021年半年度营收达到103.8亿元,后者最新实管面积则增至2.05亿平方米。显然,两家物业公司并没有把上市作为增长的主要武器。

  原因如下:万科上半年营收1671亿元,净负债率仅20.2%,保持“绿档”;龙湖智慧服务业务则已覆盖住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、医养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态,业主对于服务的客户满意度则超过97%。

  未来,不差钱依然是发展的基础,多品类布局则是发展的必然。无论是千亿市值的物企,还是跃跃欲试的新手,在竞争日趋白热化的市场,活下去将比活得好更重要!


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