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千亿市值物业巨头为何说卖就卖?|资本论第18期

迈点空间租赁 · 郭德荣 · 2021-08-13 10:29:22

物业的高增长开始没落,物业的高增值已经开启。

  6个月前,42家物业企业已实现资本上市、另有10家企业港股申请中,5家物业企业年营收超过100亿元、上市企业全部实现净利润为正,3家企业达到千亿港元市值、12家企业超过百亿港元市值。

  半年后的今天,恒大物业早已跌破千亿港元市值、近日对外宣布出售,阳光智博取消IPO、全部股份换取万物云4.8%股份;花样年和彩生活剥离商管业务分拆上市,并已向港交所提出申请。

  这期间,物业的整合更加激进,物业的精细开始启动,部分物业股说凉就凉了。

  恒大物业的“止血术”

  6666,这是恒大物业上市的股票代码。2020年12月2日上市至今,资本市场上刚满9个月的“孩子”,宣布要卖了。

  恒大物业缺钱吗?不缺。据年度公布财报数据显示,其2020年营收达到105.09亿元、净利润为26.47亿元,在5家百亿元营收物业企业中利润率最高。

  恒大物业发展慢?没有。截至2020年底,其合约面积5.65亿平方米,同比增长11.88%;在管面积3亿平方米,同比增长26.05%。

  恒大物业股价呢?暴跌。从刚上市的8.8港元到2月26日的最高19.74港元再到8月12日的最低4.92港元,累计跌去四分之"三。

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  不是恒大物业想卖,是中国恒大要卖。三道红线全踩的中国恒大,半年来遭遇了一轮轮的债务危机和信任危机。手上最火的两大版块——汽车和物业,都摆上了台面。

  显然,恒大物业成为了母公司中国恒大的“止血术”。这样的例子不胜枚举——如亿达中国12.73亿元抛售亿达服务、蓝光发展48.5亿元甩卖蓝光嘉宝服务、苏宁30亿元质押银河物业、三盛集团18亿元叫卖伯恩物业……

  谁将接下这块蛋糕?一猜是万物云。恒大物业本部在深圳,隶属于深圳地铁的万科则属于深圳国资委旗下企业,内部救场情有可原;二猜是碧桂园服务。2025年要实现千亿营收,蓝光嘉宝服务只是并购的节点,绝不是终点;三猜是组合资本。恒大物业的市值可以抄底,但其未来的潜力和稳健的现金流,吸引了大量资本方关注。

  结局如何,我们拭目以待!

  阳光智博的“傍大款”

  4个月前,阳光城集团审议通过了拟分拆阳光智博到境外上市的相关议案;8月5日,阳光智博宣布100%股份获取万物云4.8%股份,开启物业合作新模式。

  阳光智博缺钱吗?不缺。据其6月11日提交的招股书显示,2020年阳光智博实现营业收入13.72亿元,净利润1.73亿元,这个数据超过了13家已上市物业公司。

  阳光智博发展慢?截至2020年末,阳光智博拥有183个在管项目,合计在管建筑面积约3160万平方米,整体不错。

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  不是阳光城集团真想卖,而是担心上市后估值低,成为资本市场上的“小鱼”。截至到记者发稿,物业上市企业已达到50家,3个月内新增的8家分别是新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务集团、德信服务集团、康桥悦生活和融信服务,它们的股价都在5港元以下。

  前几年,即便是只猪,因为物业股稀缺,有风口都能飞起来,都会是乘风破浪的姐姐。但现在,风力减弱,猪飞不起来,即便是小鸟也难以飞得太高。

  以20倍行业市盈率计算,阳光智博估值大约在50亿元上下;而目前估值2200亿元的万物云若上市,其4.8%股权价值为105.6亿元,比独立上市翻了一倍。

  与其像其他“小鱼”上市后被“大鱼”吃掉,为何不直接省下一笔上市费用,寻求一个皆大欢喜的结果呢?据悉,阳光城还将与万物云共同设立4家合资公司,用以分别承接阳光城及其相关方2021年后新增住宅物业、学校医院物业、商写物业与社商管理项目。

  本次交易后,阳光智博仍可保留“阳光智博” 品牌,规模化的下一个阶段就是品牌化,这才是生存考验的开始。

  彩生活的“双子”布局

  中国最早登陆资本市场的招商积余已接近27年,但真正促进物业版块活力的是2014年6月30日上市的彩生活,其拉开了资本市场收并购的序幕。

  彩生活缺钱吗?很缺。2020年其年度营收仅35.96亿元,净利润5.02亿元,排在所有上市物业公司的第12位,已掉入“第二梯队”。

  彩生活发展慢?不慢。截至2020年12月31日,其管理的总建筑面积合共约为5.517亿平方米,顾问服务安排下的总建筑面积合共约为1170万平方米,与恒大物业体量相当。

  彩生活股价呢?低迷。据迈点研究院统计,2016年4月至今,其最高股价8.87港元、最低股价2.45港元。2019年9月开始,其股价长期低于上市初期的3.78港元。

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  2015年,彩生活斥资3.3亿元收购高端物业巨头开元国际;2018年,彩生活又以20.13亿元全资收购万达旗下物业万象美。据悉,彩生活上市之"前收并购企业接近100家,上市后又收购了100多家,还参股了100多家。而今,彩生活旗下已拥有府上物业、嘉创物业、卓成物业等12个主要物业品牌。

  在2020年中期业绩发布会上,彩生活董事会主席潘军放话,再用一年重回高增长。全面整合/力量/增长、2021再出发/成长/拯救,这是近两年来彩生活集团大事件中提到的关键词。至于怎么拯救,彩生活选择延伸产品线,由社区服务为主转向商管服务补充。

  7月5日,彩生活宣布12.6亿元收购绿地商管公司绿闵物业全部股权。据悉,绿地实体承诺于完成后五年期间,绿地实体及其联系人每年向目标公司交付不少于500万平方米的商业相关物业建筑面积以作管理,期内合共不少于2500万平方米。

  紧接着的7月26日,花样年和彩生活联合公告,将剥离旗下商管业务分拆上市,并已向港交所提出申请。商管物业的高估值,是花样年产生对彩生活再独立分拆想法的重要因素。

  随着地产业务的压力越来越大,优质股物业版块受到的牵连也在与日俱增。尽管拥有较为稳健的现金流,但本质上其还是一个重服务的运营版块,这与房企重资本的售卖模式区别较大。

  在社区服务领域,如何提升产品附加值是关键,以此链接广大业主的底层需求;在商办服务领域,智慧化将成为未来布局重点,创造足够的品牌溢价空间;同时,在物流服务、工业服务、政务服务以及机场服务等其他用途方面多点开花,才有机会成就综合型服务龙头标杆和长久发展。

  无论是选择售卖的恒大物业、还是与“大鱼”一起游的阳光智博以及脱胎换骨的“彩生活PLUS”,在成就物业版块江湖地位的同时,它们也为行业扫清了一条新道路——物业的高增长开始没落,物业的高增值已经开启。你觉得呢?


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