秒速快3信誉

迈点网

2019年成渝城市群房地产市场分析及2020年展望

房地产蓝皮书 · 陈德强、陈欢等 · 2020-10-08 07:48:27

通过对成渝城市群所属城市的固定资产投资和房地产投资,房地产供应市场的土地供应、施工面积和竣工面积,房地产需求市场的销售面积、住宅销售单价等要素进行分析,对2019年房地产发展状况作出了评价。

摘要:2020年1月中央决定推动成渝地区双城经济圈建设。通过对成渝城市群所属城市的固定资产投资和房地产投资,房地产供应市场的土地供应、施工面积和竣工面积,房地产需求市场的销售面积、住宅销售单价等要素进行分析,对2019年房地产发展状况作出了评价。而成渝城市群中四川和重庆区域所属城市的各项指标占了全省(市)的90%以上份额,因而基本上代表了四川省和重庆市的房地产发展状况。对2020年成渝城市群房地产市场进行了展望,提出按照中央关于双城经济圈建设精神,成渝城市群一体化发展步伐会加快,产业地产与产业发展的良性互动更为紧密,基础性公共房地产项目会提供了更多机会与资源,房地产需求要素受成渝城市群启动的影响而被激活和衍生出新要素并可以计量和报告。

关键字:成渝城市群 地产 市场分析

一 成渝城市群的发展历程

成都与重庆,地域、历史、文化本为一体,经济互融顺理财章。2011年5月,国务院正式批复《成渝经济区区域规划》,目标是:2015年,建成西部地区重要的经济中心;2020年,成为中国综合实力最强的区域之"一。2015年,国家发展改革委协同重庆市、四川省以及住房城乡建设部联合完成了《成渝城市群发展规划》编制,并上报国务院。2016年3月30日,国务院常务会议通过《成渝城市群发展规划》,明确了成渝城市群的五大任务。2016年4月中旬公布的《国务院关于成渝城市群发展规划的批复》,进一步明确了成渝城市群的主要目标、发展重点、着力点、推进抓手和切入点,对规划的实施作出了明确的安排。2020年1月3日,中央财经委员会第六次会议研究推动成渝地区双城经济圈建设问题,习近平总书记强调,要推动成渝地区双城经济圈建设,在西部形成高质量发展的重要增长极。成渝城市群和长三角、珠三角、京津冀三个城市群不同,从地理位置上讲是一个内陆区域,是一个以成都和重庆双核协同发展的城市群,肩负着引领整个大西南地区发展的重任。成渝城市群范围包括:四川省的成都、自贡、泸州、德阳、绵阳(除北川县、平武县)、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州(除万源市)、雅安(除天全县、宝兴县)、资阳等15个市。重庆市的渝中、万州、黔江、涪陵、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、綦江、大足、渝北、巴南、长寿、江津、合川、永川、南川、潼南、铜梁、荣昌、璧山、梁平、丰都、垫江、忠县等27个区(县)以及开州、云阳的部分地区。

二 成渝城市群固定资产投资和房地产投资分析

(一)成都和重庆固定资产投资和房地产投资分析

2019年成都市固定资产投资稳定且保持了高速增长,重庆市固定资产投资增速比成都低,但是相对更平稳,而2016-2018年重庆固定资产投资增速分别为12.1%,9.5%和7.0%,2019年为5.7%,投资增速放缓明显。总体来看,2019年成都固定资产投资稳定保持了10%的高速增长;重庆固定资产投资增速5.7%,放缓增速,注重优化投资结构和经济结构,保障经济平稳运行(见图1)。


房地产投资方面,2019年成渝双城走出一个剪刀形。2019年成都保持了高速增长,增长速度先降后升,年内在10月达到全年房地产投资增速的最高值15.9%,全年同比增速相对于2018年上升14.9%。重庆增长速度总体下行,在3、4月回升后,年内在12月达到全年房地产投资增速4.5%的最低值。而在2019年11月,重庆房地产投资增速小于固定资产投资增速,值得关注重庆房地产市场(见图2)。


(二)成渝城市群中四川区域所属城市房地产投资分析

   2015年以来,成渝城市群中四川区域所属的城市在房地产投资方面,占了四川全省的93%以上,成渝城市群房地产的发展基本上代表了四川全省的房地产发展(见表1)。成都所占份额逐年降低,从2015年的50.74%降至2019年的39.73%,说明城市群中其他城市发展迅速。

从城市群中活跃的城市来看,除成都市外,处于前五位的分别是泸州、广安、宜宾、南充和乐山(见图3),2019年它们占房地产投资的市场份额分别为6.01%、5.68%、5.3%、4.94%和4.51%,加上成都的39.73%,市场份额合计达到66%。而这几个城市正处于重庆的方向,而泸州、广安在地理位置是与重庆毗邻的城市。

(三)成渝城市群中重庆区域所属城市房地产投资分析

成渝城市群中重庆区域所属的城市在房地产投资方面的份额状况见表2。

成渝城市群中重庆区域所属的城市在房地产投资方面,占了重庆全市的91%以上(梁平、丰都、垫江、忠县因地理位置末在四川方向,本次暂末统计。下同),所以成渝城市群房地产的发展基本上代表了重庆全市的房地产发展(见表2)。值得注意重庆主城区,由于重庆直辖市二级行政管理的特殊性,重庆市统计指标有主城区指标概念,主城区即重庆市城乡总体规划中所称的都市区,范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区等九个行政区域,幅员面积5472.68平方千米,相当于成都38%(成都市幅员面积14335平方千米)。然而,2017年,成都房地产投资方面2488亿元,重庆主城九区2611亿元,金额接近,但成都占四川房地产投资的份额为48.31%,而重庆主城区占重庆市房地产投资的份额为65.61%。重庆主城区2018年为68.96%,2019年应略有上升(未能查获到统计数据)。而成都2018年为39.89%,2019年为39.73%(见表1),市场份额不断下降。可见: 房地产投资市场四川较为分散而重庆较为集中,成渝城市群房地产的市场发展,四川条件更具备。

从城市群中活跃的重庆城市来看,除主城区外,处于前五位的分别是江津、万州、涪陵、大足和合川(见图4),2018个它们分别占房地产投资的市场份额为3.51%、2.62%、2.49%、2.12%和2.0%,加上主城区的68.96%,市场份额合计数达到81.70%,2019年应略有上升(未能查获到统计数据)。而江津、大足和合川正处于南,中,北三个方向与四川接壤,并与泸州、资阳和广安地理位置上毗邻,这为成渝城市群房地产市场的发展提供了的优良基础。

三 成渝城市群房地产供应市场分析

(一)成都和重庆土地供应分析

1.成都和重庆开发企业土地购置面积分析

2014年至2018年成都和重庆开发企业土地购置面积如表3所示。可以看出成都开发企业在土地购置上面波动较大,2017年降幅近70%,而22018年增幅达90%。重庆开发企业经过2014-2016年的低迷期后,2017年和2018年缓慢地回升(见图5)。

 

2.成都和重庆土地出让宗数分析

 成都市2018-2019年土地出让的宗数情况如图6所示。可以发现,2019年土地出让宗数超过2018年,尤其是在8月和12月十分明显的。在整体上2019年的出让成交共计903宗,超过了2018年的760宗。表明在土地供应充分,尤其是2020年1月和2月大量出让成交,更为后续房地产供应市场提供了充分的土地保障。


 重庆市2018-2019年土地出让的宗数情况如图7所示。可以发现,2019年土地出让宗数超过2018年,尤其是在5月、6月、10月和12月十分明显的。在整体上2019年的出让成交共计1772宗,超过了2018年的1365宗。表明在土地供应充分,为后续房地产供应市场提供了充分的土地保障。


(二)成渝城市群施工面积分析

1.成都和重庆施工面积分析

2014-2019年成都和重庆商品房施工面积见表4。可以发现,成都从2014年商品房施工面积一直在下降,一直到2017年达到了降幅2.43%,2018年缓慢回升,到2019年取得了较大的增幅,整体市场回升比较快。但是重庆的施工商品房施工面积下降比成都提前了一年,2016年下降了5.6%年,2017年继续下降5.12%,2018%年缓慢地回升,但是2019年又下降,至今未恢复到2015年水平(见图8)。

    


再从2019年商品房施工面积每月的情况来分析。成都的增长率年初在上升,四月份增幅达到了12.2%。然后持续下降,一直到12月下降到5.7%,这是全年的增幅水平。而重庆施工面积一直在下降,在1-2月增幅8.3%为全年最高,然后持续下降,下降到12月份的2.8%,这是全年的最低水平。总体来看,成都全年的增幅5.7%,重庆全年的增幅2.8%,整体情况成都好于重庆(见图9)。


2.成渝城市群中四川区域所属城市施工面积分析

2015年以来,成渝城市群中四川区域所属的城市在施工面积方面,占了四川全省的90%以上(见表5),成渝城市群房地产的发展基本上代表了四川全省

 


的房地产发展。成都所占份额一直保持在47%左右,城市之"间所占份额平缓递减,表明城市群的发展基础扎实。

3.成渝城市群中重庆区域所属城市的施工面积分析

成渝城市群中重庆区域所属的城市在施工面积方面的份额占了重庆全市的88%以上(见表6),所以成渝城市群房地产的发展基本上代表了重庆全市的房地产发展。重庆主城区所占份额55%左右,高于成都所占的在47%份额,重庆城市之"间所占份额差距较大,表明城市群的发展基础不厚实。除主城区外,紧随着的江津(5.11%)合川(占4.41%),接壤四川的泸州(占4.4%)和广安(占3.33%),地理位置上毗邻,这为成渝城市群内的房地产市场的互动提供了的优良基础。


(三)成渝城市群竣工面积分析

1.成都市和重庆市竣工面积分析

2014-2019年成都和重庆市商品房竣工面积如表7所示。可以发现,成都从2014年商品房竣工面积波动较大,2015年降幅30%,2016年增幅达90%,而2017年又降幅30%,2018年-2019年缓慢回升。重庆的商品房竣工面积比较平稳,2014-2017年平稳增长之"后,2018年有所下降,2019年继续增长,2019年已达到近几年的最高竣工面积量(见图10)。


再从2019年商品房竣工面积每月的情况来看值,成都的增长率年初在上升,四月份增幅达到了65.82%。然后下降,在6月-10月保持平稳增幅,到12月下降到5.7%,这是全年的增幅水平。而重庆施工面积一直保持平稳增幅,在4月增幅11.4%为全年最低,然后持续上升,12月份达到24.1%,这是全年的最高水平。总体来看,成都全年的增幅5.7%,重庆全年的增幅24.1%,整体情况重庆好于成都 (见图11)。


2.成渝城市群中四川区域所属城市竣工面积分析

2015年以来,成渝城市群中四川区域所属的城市在竣工面积方面,占了四川全省的93%以上(见表8),成渝城市群房地产的发展基本上代表了四川全省



的房地产发展。成都所占份额一直保持在34%左右,城市之"间所占份额平缓递减,表明城市群的发展基础扎实。处于第二位的泸州近几年一直保持在8%-10%的水平,而泸州正与重庆毗邻,这为城市群的发展奠定了良好的基础。

3.成渝城市群中重庆区域所属城市竣工面积分析

成渝城市群中重庆区域所属的城市在竣工面积方面的份额状况占了重庆全市的91%以上(见表9),所以成渝城市群房地产的发展基本上代表了重庆全市的房地产发展。主城区所占份额58%左右,高于成都所占的35%份额,重庆商品房竣工面积市场集中度高,其他城市所占份额较低,城市之"间所占份额差距较大,表明城市群的发展基础不厚实。永川(占2.82%)和江津(占2.45%)与四川的泸州(占8.86)接壤;合川(占3.40%)和广安(占4.20%)接壤。地理位置上毗邻,这为成渝城市群内的房地产市场的互动提供了的优良基础。

四 成渝城市群房地产需求市场分析

(一)成都和重庆市房地产需求市场分析

2014-2019年成都和重庆市商品房销售面积见表10。可以发现,成都从2014年商品房销售面积波动较大,2015年增幅1.56%,2016年增幅达31%,然后2017-2019年持续为负增长,至今未恢复到2016年水平。重庆的商品房竣工面积比较平稳,2014-2016年平稳增长之"后,2016年达到最高的增幅16.28%,2017-2019年持续下降,至今未恢复到2016年水平(见图12)。


   再从销售单价来看。2014-2019年成都和重庆住宅商品房销售单价如表11所示。可以发现,成都住宅商品房销售单价从2015年开始直上涨,重庆从2016年开始一直上涨。成都住宅商品房单价高于重庆1500元/平方米左右,成都住宅商品房销售市场好于重庆(见图13)。

(二)成渝城市群中四川区域所属城市房地产需求市场分析

2015年以来,成渝城市群中四川区域所属的城市在销售面积方面,占了四川全省的94%以上(见表12),成渝城市群房地产的发展基本上代表了四川全省的房地产发展。成都所占份额一直保持在50%左右,城市之"间所占份额平缓递减,表明城市群的发展基础扎实。处于第二位的泸州近几年一直保持在4.5%-5%的水平,而泸州正与重庆毗邻,这为城市群的发展奠定了良好的基础。

(三)成渝城市群中重庆区域所属城市房地产需求市场分析

成渝城市群中重庆区域所属的城市在商品房销售方面的份额占了重庆全市的91%以上,所以城市群房地产的发展基本上代表了重庆全市的房地产发展。主城区所占份额68%左右,高于成都所占的50%份额,重庆商品房销售市场集中度高,其他城市所占份额较低,城市之"间所占份额差距较大,表明城市群的发展基础不厚实。江津(排第二位,占3.39%)永川(排第六位,占2.0%)和与四川的泸州(排第二位,占4.86%)接壤;合川(排第四位,占2.54%)和广安(占3.140%)接壤。地理位置上毗邻,这为成渝城市群内的房地产市场的互动提供了的优良基础。

从销售单价分析,2018年重庆主城区的商品房整体销售单价是10602元/平方米(见表13),而主城区的住宅销售单价是11000元/平方米,同时期的成都住宅商品房销售单价为9783元/每平方米(见图11),重庆主城区的住宅单价高于成都1200元/平方米左右。由于重庆区域内的其他城市价格偏低,基本上在5000元/平方米左右,使得重庆市的整体销售单价有所拉低。

 

五 2020年成渝城市群房地产市场发展展望

(一)按照中央关于双城经济圈建设精神推动房地产市场发展

2020年1月3日习近平主持召开中央财经委员会第六次会议,研究了推动成渝地区双城经济圈建设问题,会议上指出,推动成渝地区双城经济圈建设,有利于在西部形成高质量发展的重要增长极,打造内陆开放战略高地,对于推动高质量发展具有重要意义。要尊重客观规律,发挥比较优势,推进成渝地区统筹发展,促进产业、人口及各类生产要素合理流动和高效集聚,强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,助推高质量发展。遵照会议精神,2020年房地产有以下发展走向:

第一,成渝城市群的城市房地产集中度分散化水平提高。成渝地区双城经济圈,是成都大都市圈、重庆大都市圈以及受“双城”新极化与强辐射的轴带而形成的经济圈,以中心城市带动经济圈、促进区域协调发展,来探索寻找可行的区域协同发展解决方案,解决中国区域发展不平衡、不充分的问题城市房地产集中度的分散化会重点提升轴带城市的市场份额。

第二,两中心两地的房地产指标研究与运用会加强。两中心两地即成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,这是国家战略定位。双城经济圈高质量发展下的经济中心房地产、科技创新智能房地产、开放外向型房地产和生活宜居房地产等指标的研究与运用,就是将国家战略转化成为战术并获取战果。

第三,区域房地产的国家资产政府经营的属性显现。双城经济圈城市群战略将增强两城在西部地区的增长极作用、辐射带动作用,同时优化国土空间结构,开拓中国经济发展的回旋空间、增加经济发展的韧性,来应对国内外经济环境的不确定性,这对于推动内陆地区的改革开放,打造内陆开放战略高地具有非常重要的战略意义。区域房地产是战略实施的载体,是国家资产政府经营的抓手。

(二)成渝城市群一体化发展步伐加快

按照全局谋划一域、以一域服务全局的大局观念,成渝城市群一体化发展步伐加快,由此,2020年房地产有以下发展走向:

第一,相邻的城市合作联盟促进房地产产业链和价值链深化。成渝城市群内相邻二个城市之"间,历史同脉、文化同源、地理同域,签署推动一体化发展合作协议是必然趋势。四川的城市房地产集中度低,城市群的发展基础好,而重庆是直辖市二级行政管理的城市,行政级别资源好,这样彼此互补,形成联盟。房地产是一个地方属性的产品,城市群一体化过程中,地域属性使得相邻的城市区域通过房地产产业联盟,实现房地产错位发展和竞相发展,努力延伸房地产产业链条,有效补链成群。

第二,非相接壤区域的城市形成跨空间的产业房地产平台。非相接壤区域的城市积极寻找共同利益点和产业关联面,分享和聚集经济要素,在成渝双城经济圈框架中探索飞地经济合作模式,通过跨区域产业联盟,设立跨区域产业联席会议制度和统一的飞地管理机构,促进飞地经济网络化、纵深化,建立建立常态化合作机制,建设高能级开放平台,引领城市地区开放水平提升,健全供应链体系,提升内外流通的效率,进一步巩固和强化自身在全球和全国产业链、供应链、服务链、价值链上的比较优势。

第三,城市群一体化实现高品质城镇化。通过中心城市的发展带动经济圈内中小城市的发展,以及带动小城镇的协同发展。城镇化人口分层次进入一体化合作发展的多层级城市体系中,天府之"国名符其实。

(三)产业地产与产业发展的良性互动更为紧密

第一,双城经济圈城市的产业为房地产发展提供了优良基础。成都正全面发展集成电路、新型显示、智能终端、高端软件、人工智能、信息网络六大领域,成为中国西部的互联网产业领军城市。重庆作为中国西部最大的制造业基地,将科技与制造业有机结合,大力发展大数据、人工智能、物联网产业,打造“智慧城市”,并已成为中国“智博会”的永久举办地。这些产业为房地产发展提供了优良基础。

第二,产业地产为双城经济圈内产业园区间的联动提供了载体和条件,而产业发展促进了产业地产创新。产业园区包括高新技术开发区、经济技术开发区、保税区、科技园、工业区、文化创意产业园、物流产业园、总部基地、生态农业园等以及产业新城、科技新城等,通过构建产业联盟,寻找共同的利益点和产业关联面,建立建立常态化合作机制,以产业地产为载体,进而分享和聚集经济要素。具体包括:(1)西部科学城带来产业地产升级据换代。重庆高新区(重庆科学城)和成都高新区(成都科学城)作为“双核”,辐射联动沿线绵阳科技城和有关国家级高新区,以“一城多园”模式,共同打造“经济圈”建设的核心支撑和重要引擎的西部科学城。(2)通过优势产业的创新平台共建共享创新产业地产发展模式。在创新资源方面,聚焦核心优势产业创新,争取布局重大科学设施,实施重大科技创新攻关及推广,推动创新平台共建共享。提升产业的原始创新、应用创新能力,带来产业地产发展模式创新。(3) 产业集群带动地产集群。各城市围绕地区内的核心优势产业打造“根植”性强的中国甚至世界级产业集群。(4)产业地产搭台,为产业园区提供硬件和物质平台,促使他们建设科技资源共享平台、技术转移平台,组建协同创新中心、行业技术中心等多种形式的产业技术创新战略联盟,成为科创中心的主要支撑者以及推动成渝城市群协同创新体系的组织者和领导者

第三,产业地产成为双城经济圈内产业发展势资源。高水平人才的聚集、孵化、输出、开放都需要硬件支持。都越来越多的年轻人在一线城市的生存压力激增,而西部相较更低廉的房价成为了吸引他们到来的有利因素。西部地区办公楼租赁成本远低于沿海地区。办公成本价差吸引更多企业在西部设立分支机构或区域总部,甚至将后台服务中心、数据处理中心等职能开始向西部地区迁移。劳动力和办公租赁两大成本的降低,为企业运营大大减压。产业地产已成为双城经济圈内产业发展势资源。 

(四)重大项目为基础性公共房地产项目提供了更多机会与资源

成渝城市群内(甚至周边的)各级行政区域都在谋划实施一批引领性、带动性、标志性重大项目,推动成渝地区双城经济圈建设开好头、起好步。首先是道路、高铁、高速公路等项目,是成渝地区双城经济圈重要的互联互通项目。第二,构建内畅外联的“水公铁”立体综合交通体系,促进多向多式互联互通,增强物流枢纽、开放口岸等服务双城经济圈的能力。第三,积极开展基础设施、现代产业、环境保护和公共服务等领域重大项目谋划、储备与开工建设,争取更多项目进入国家、市“十四五”规划和成渝地区双城经济圈建设规划。第四,在做强资源要素配置功能方面,做强枢纽经济,强化陆港型国家物流枢纽功能外,也在建设要素交易市场,促进地区内要素市场一体化。重大项目相关的房地产项目,提级到双城经济圈,升格至成渝城市群,将成为标志性、基础性和公共性的地产大项目。

(五)房地产市场供需要素展望

房地产市场是由供需要素决定的。从本研究前面分析来看,房地产市场的供应要素的土地供应、施工面积、竣工面积在2020年都会呈现上升的趋势。而需求的要素的销售面积和销售价格方面也呈上升趋势。除此之"外,房地产需求的其他要素会受成渝城市群启动的影响而被激活,这些要素包括:自动需求(新增人口)、自主需求(城镇化率)、被动需求(拆迁安置)、主动需求(升级换房)、经营需求、投资需求、投机需求等。此外,城市群房地产市场的供需要素还包括城市群中各级行政区域(含各产业园区)的资产、负债和权益,比如资产,应包含:货币资金、存货(在建基础设施和在建房地产项目)、长期投资(区域内项目的投资及对其他项目的投资)、固定资产(投入使用的基础设施和房地产)、无形资产(区域市场资产、区域知识产权资产、区域人力资产和区域组织资产)、其他流动资产(其他流动资产和企业资产)和其他长期资产(其他长期资产和企业资产)等。成渝城市群会带来这些要素整合,并衍生出新要素,2020年可以进行计量和报告。

陈德强,博士,重庆大学管理科学与房地产学院硕士生导师,成都大学大数据研究院研究员(教授),中国智能金融协同创新中心副主任,博士生导师,研究方向为房地产经营与管理、财务管理、投资理财;陈欢、杨宇雯、傅鑫,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生;江承维,重庆大学建设管理与房地产学院财务管理专_x005f_x005f_x0008_业(管理学学士)和技术经济及管理专_x005f_x005f_x0008_业(管理学硕士),重庆绿城致臻房地产开发有限公司财务资金管理高级专_x005f_x005f_x0008_员。 

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

1

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体