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全国楼市,再无轮动

魔都财观 · 2021-09-13 11:13:26

全国的不同城市之"间,是存在价格轮动的。

  全国的不同城市之"间,是存在价格轮动的。所谓的价格轮动,其实就是城市之"间的房价是存在一定的比值的。

  比如上海的房价是深圳的8折,杭州的房价是上海的7折,苏州的房价是杭州的7折。楼市周期周而复始,各梯队的城市的行情并非共振,一直呈现着轮动的特征,一线先行、二线跟上,三四线滞后。我们前期对于很多城市的行情之"所以可以判断的比较准确,很大的原因就是因为存在着楼市的轮动密码。不管是2014年-2017年开始的全国房产牛市,还是2018年-2020年的这轮行情,表现出的共性特征就是:深圳先涨,然后再到上海,随着就是杭州再到全国其他重点城市...

  但是这一次,可以很明确的跟大家说,全国楼市的轮动规律,这次大概率结束了。为什么这么说?

  1

  最近半年以来各个重点城市的政策猛烈程度相信大家也感受到了。

  几乎所有的一二线城市包括少量的强三四线城市,都在对楼市进行各种花式调控。

  像深圳、杭州、上海这样的核心重点城市,一轮不行接着再来两轮三轮。

  上海:8.6,贷款三价取低;7.23,赠与纳入限购;7.19,价格核验

  杭州:8.5,增加社保年限;1.27,二手房增值税免征年限从2年改成5年,无房家庭认证变严

  武汉:7.28,武汉出台“凭房票购房”政策

  东莞:8.2,出台二手房指导价

  ......

  大家仔细去想下,这样的政策其实就是卡住了购买力,通过社保或户口这样的方式,直接把外部的购买力全部都拒绝在了外面。

  前期很多人还有各种隐秘的骚操作,比如离婚、假结婚等方式,现在这些措施全部都失效了,外部购买力想要在城市之"间无障碍的流淌,直接被卡住了。

  请大家注意下,前期之"所以会存在这样的楼市行情轮动,很大的原因是因为头部城市房价变动会导致其他城市的房价产生联动效应,就像蝴蝶效应一样。

  而如果要产生这样的价格连锁反应,最重要的一点是没有政策的阻碍,否则就算有钱,购买力也无法从A城市流淌到B城市。

  现在,各个城市的楼市政策执行的很坚定。

  每一个城市都因为各类限购条件的存在,变成了铜墙铁壁。

  每一个城市都因为各类限购条件的存在,形成了独立的楼市行情。

  你去看整个2020年上海楼市房价这么凶猛,但是对于近在咫尺的宇宙最强地级市苏州而言,并没有产生任何一丝影响。

  苏州在很长的一段时间,二手房的库存始终保持在11万套左右,在上海楼市的房价在2021年6月达到历史最高峰的时候,苏州楼市平静如水。

  苏州通过自己严苛的楼市政策,将所有来自上海的购买力全部挡了回去。

  而且,除了前段的限购外,还有后端的限售。

  购买力,直接从前段卡住。

  流动性,直接从后端锁死。

  2

  除了严苛的政策外,更可怕的是房价上涨的预期,没了。

  大家注意下最近深圳和杭州楼市的数据,会吓一跳。

  深圳8月份二手房成交量仅1979套,这样的成交量,低于全国70%的城市,请注意,这可是拥有近1800万人口的中国头部城市。

  深圳楼市在最高峰的时候,成交量达到了1.8万套,按照前期正常的交易量水平,差不多是8000套/月为正常值,现在是1979套。

  深圳楼市,除了真正的刚需外,已经没有半点投机的成分。

  除了深圳外,杭州二手房的成交量也出现了5连跌。

  苏州和杭州,分别代表的是中国最头部的一线城市和强二线城市,这两个城市楼市的衰退,从另外一个侧面看,意味着大家对于当下楼市,没有涨价预期了。

  对于深圳和杭州而言,流入人口并没有发生很大的变化,城市的基本经济面其实也没有变动,但为什么仿佛在一夜之"间,大家都不愿意买房了。

  其实就是预期变了。

  很多时候,对于很多买房人而言,往往买的并不是房子本身,而是上涨的预期。

  很少有人会说明知道房价会降,但依然会义无反顾的去买,大家之"所以会出现买房这个动作,其实买的就是一种上涨预期。

  一旦这种预期被打破,城市房价间的轮动也很难转动起来。

  不管上海楼市去年涨的有多猛,苏州楼市依然我行我素的艰难,苏州人民对于苏州房价上涨,没有任何的预期。

  不管上海楼市去年涨的有多猛,对于嘉善来说,上海楼市的涨跌与它没有半毛钱关系,这种靠炒作起来的楼市,行情来的快去的也快。

  3

  虽然说城市间轮动的魔轮没有转动起来,有几点还是希望大家特别注意下。

  1、请注意,城市内部的板块轮动的链条依旧存在。

  不同城市不同的楼市调控政策导致了购买力的停滞,但对于城市内部板块而言,因为政策是一致的,所以内部依然存在板块房价的轮动。

  在今年2-3月的时候,我们预测徐泾北城会起势,很大的原因是就是万科天空之"城的房价站到了8万-9万的高位。

  徐泾北城在大虹桥17号线沿线,万科天空之"城西边。

  年初的时候我们去看徐泾北城馨浦苑,瑞和明庭,差不多是3字头,当时就觉得这个地方被严重低估了,因为它的三房做的非常紧凑,很多的两房是可以改成2+1的。

  现在离地铁近的已经达到了5字头。

  需要提醒大家的是,这样的板块轮动规律,在一二线城市是最明显的,在三四线不一定适用。

  因为一二线的购买力圈层足够的丰富,不同人群不同购买力可以自发的去适应满足不同价位段的产品。

  2、提醒下,在力所能及的范围内,买最贵的房子。

  在楼市上升期的时候,二手房不管什么样的妖魔鬼怪,只要有货,基本都能卖掉。

  但是一旦冷静下来,会发现楼市中的相对更安全更保值的一定是那种改善类的品质还不错的产品。

  因为职业的原因,我每天都在跟很多人聊房子,发现真的是太多人贪图便宜的价格买了一般的小区,最后发现,不仅涨幅不行,而且还卖不出去。

  同样的板块,也真的会存在贵的越来越贵,便宜的越来越便宜的,买自己能力范围之"内最贵的小区,能跳一跳的还是得努力跳一跳,这样说不定就会进入另一个赛道。

  3、城市虽无轮动,但分化会更显著。

  从长周期看,如果有房票有资金,我们依然会选择头部城市。

  从悲观角度看,如果所有城市的楼市都会滑铁卢,一二线城市其实一定是滑的最少的那个。

  从乐观角度看,如果有城市的楼市会出现很好的预期,一二线城市大概率会率先突围。

  对于均价1000元的鹤岗我们没有半点兴趣,单价10万的上海核心地段我们依然保持长久的乐观。

  大量的发达国家也是这样的规律,沿海、首都等核心城市越来越贵,边缘城市的房子无人问津。

  没有了轮动,少部分城市房价依旧会在天上飞,大量的城市房价会在地面游走。

  全国楼市在我看来,不仅没有了轮动,而且在可预测的范围内没有哪个城市会出现短期内的暴涨行情。

  所以,也想很真诚的告诉大家一个建议。

  千万不要再瞎买城市,把周期拉长,对优质的头部城市长期看好,用耐心对抗周期性。

  这可能不是最好的建议,但一定是最安全的。


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